פסק-דין בתיק ע"א 2685/03

1.         ערעור על פסק-דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופט דן מור) מיום 23.6.03 בת.א 105955/00 שקבע כי המשיבים הפרו את חוזה  השכירות בינם לבין המערערים, אך פסק למערערים פיצוי בשיעור מוגבל, ודחה תביעה לפיצוי בראשים אחרים שנתבעו, על יסוד קביעתו כי הנזק לא הוכח.

על כך נסב הערעור שבפנינו.

2.         הרקע

(א)        המשיבים הם בעלי זכויות בבניין ברח הירקון 82 בתל-אביב (להלן: - " הבניין").

(ב)        ביום 30.10.97 שכרו המערערים את קומת הקרקע בבניין. תקופת השכירות החלה ביום 1.11.97 והסתיימה ביום 31.12.98. לשוכרים ניתנה אופציה להארכת תקופת השכירות לשנתיים נוספות, עד ליום 31.12.00.

(ג)         ביום 2.12.98 הוארכה תקופת השכירות עד ליום 31.12.99, וביום 20.12.99 הוארכה תקופת השכירות פעם נוספת עד ליום 31.12.00.

ביום 15.3.00 השכירו המשיבים למערערים דירה בבניין, הצמודה למסעדה, כשתקופת השכירות שלה מקבילה לתקופת השכירות של המסעדה.

(ד)        במהלך שנת השכירות האחרונה התגלעו סכסוכים בין בעלי הדין, שהולידו בשלב הראשון הצהרות של המשיבים כי לא תחודש תקופת השכירות עם המערערים, אך בסופו של דבר הוסכם על הארכת השכירות עד ליום 31.12.01.

(ה)        ביום 20.8.00 התמוטטה תקרת המסעדה. המערערים פנו למשיבים ודרשו תיקון יסודי שלה. המערערים הוסיפו וטענו נגד מצבו הרעוע של הבניין כולו, כולל מערכת האינסטלציה, ושחלקי טיח מהבניין ומהמרפסות שבחזית, מעל למסעדה, צפויים להתנתק ולנשור. עוד ציינו כי נגרמו נזילות מהדירות שבבניין אל המסעדה המצויה מתחתן. המערערים דרשו כי המשיבים יתקנו את הליקויים. משלא תוקנו הליקויים, הודיעו המשיבים, ביום 24.10.00 על הכוונה לבטל את החוזה ופינו את המושכר בפועל באמצע חודש נובמבר 2000.

(ו)         להשלמת התמונה בהיבט מצבו של הבניין ייאמר כי כשנה מאוחר יותר, ביום 16.9.01         הוציאה עירית תל-אביב צו להריסת המרפסת שבחזית הבניין עקב התפוררות טיח בחלקה התחתון של המרפסת, והמרפסת נהרסה.

(ז)         הצדדים הגישו תביעות הדדיות, שבכל אחת מהן נטען כי הצד האחר הוא שהפר את החוזה.

המשיבים טענו בתביעה שהגישו נגד המערערים כי לא שולמו דמי השכירות לחודש אוקטובר 2000. כמו כן נתבע פיצוי מוסכם לפי החוזה עקב הפרתו בהתבסס על הטענה שהמושכר פונה לפני תום תקופת השכירות.

המערערים טענו כי המושכר פונה בשל הידרדרות הבניין ומבנה המסעדה למצב שאינו ראוי לשימוש, ותבעו פיצוי בגין הנזק שנגרם להם מהפרת החוזה. הנזק שנגרם להם מגיע כדי סך 883,954 ש"ח; אך לצרכי אגרה העמידו את תביעת הפיצוי על סך של 500,000 ש"ח.

3.         פסק-דינו של בית משפט קמא

(א)        בית המשפט מינה את המהנדס אייל שנהב כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: - " המהנדס") לבדיקת מבנה המסעדה והבניין. לפי חוות דעת המומחה נמצאו ליקויים בבניין ובמסעדה, כנשירת חלקי טיח ממקומות שונים וחשיפת ברזלי הזיון. עלות התיקונים הוערכה על ידו בסך 21,000 ש"ח בצרוף מע"מ. מערכת האינסטלציה, כולל ליקויי הרטיבות, תוקנה על ידי המשיבים עוד קודם לבדיקת המומחה.

(ב)        בית המשפט קבע כי המשיבים הם שהפרו את חוזה השכירות, וכי אין לצפות  שהמערערים ימשיכו בניהול המסעדה: חלקי תקרה עשויים ליפול על ראשי הסועדים, חלקי טיח ובטון עשויים לפגוע בכל הקרב לדלתות המסעדה.

מאז אוגוסט 2000 עד להשבת החזקה במושכר לתובעים, לא בצעו המשיבים את התיקונים הנדרשים. מטעם זה נדחתה תביעת המשיבים. המושכר שהעמידו לרשות המערערים לא היה ראוי לשימוש, ולפיכך המערערים היו פטורים מתשלום דמי השכירות.

(ג)         אשר לתביעת הנזקים על ידי המערערים -

בית משפט קמא דן בראשי הנזק שנתבעו על ידי המערערים בשל כך שנבצר מהם להשלים את תקופת השכירות, עד ליום 31.12.01, כלהלן: